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4月房地产统计数据点评投资开工大幅回落销售降幅小幅收窄 [复制链接]

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4月房地产统计数据点评:投资开工大幅回落 销售降幅小幅收窄


新开工大幅回落,未来仍在下行区间。2012年4月,全国房地产新开工面积1.45亿平,同比下降14.6%,较3月下降10.4个百分点,降幅大于我们预期。新开工大幅下降的原因是:1)库存压力仍在高位。我们预计目前库存约为11.9亿平,对应去化月份为13.6个月,已超过08年最差时的水平,而且到今年7月以前还将持续攀升;2)保障房贡献消失。今年保障房开工计划同比下降约30%,而且我们怀疑目前对保障房新开工计划的落实力度要低于去年,预计未来新开工增速趋势仍将向下,12年全年同比为-9%。    投资降幅大于预期,目前仍在下降区间。4月全国房地产开发投资额4908亿元,同比增长9.2%,较3月下降10.4个百分点,降幅大于我们预期。我们此前一直认为今年二季度将看到投资单月增幅出现个位数,虽然这一时点略早于我们的预期,但我们认为投资趋势上仍在下降,原因是导致投资下滑的理由在目前并没有发生变化:1)新开工和土地购置都仍在下降通道;2)施工面积持续减少;3)去年下半年保障房投资基数渐高。预计到二季度投资增速仍将持续下降,12年全年投资增速为11%。    销售降幅小幅收窄,温和回暖仍可持续。4月销售降幅收窄程度低于我们预期,主要是因为受清明节影响,4月第一周销售较弱,拉低了全月总量,而一二线城市回暖也进入了平台期。我们认为未来销售温和回暖的局面仍将持续,但也很难出现大幅回升。主要原因是:1)信贷政策适度宽松将刺激刚需逐步释放,但同时流动性改善的过程将比较平缓,这销售更多是维持目前的水平;2)在调控方针不会根本转向的情况下,依靠地方政策微调和市白癜风早期症状图片场自我修复,一二线城市儿童白癜风的危害销售主要来自刚需逐步释放、信心缓慢恢复,回暖程度相对温和,而三四线城市销售状况也尚属稳定,预计未来销售降幅可能有所收窄,但整体上仍然是低位徘徊。    维持各项预测。维持2012年销售面积同比-3%,新开工面积同比-9%,投资额同比11%的预测。    基本面稳健,投资下行再次带来政策博弈空间。由于前期板块上涨包含了销售改善的预期,我们认为未来政策能否出现积极变化将再度成为影响板块表现的焦点,政策上未来可能出现的积极变化包括:公积金政策变化、首套房贷利率的持续下行、准备金率的降低等,政策一旦兑现将利好刚需产品多的开发商。我们建议投资者持有估值较低、刚需产品占比较多的品种,包括:保利地产、首开股份、华夏幸福、福星股份、金地集团、世联地产等。同时建议关注金融综合改革相关地产股,包括新湖中宝、张江高科等。

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