继续楼盘分析，去年连潘旧改，渠城新村随后出现维权，不过半年不到，这个项目已经完成从拆迁到土拍，目前楼盘也已经发布，取名保利招商和樾风华，搜索地图渠城新村，已经成为历史。
以前市场觉得福州拆迁速度缓慢，而这个项目给出了最快的响应，不用一年，一个旧房就能变成预售新盘，下面就来聊聊这个项目。
楼盘规划
保利招商和樾风华：备案名（榕海公馆），地处：福马路南侧，五里亭地铁站边。
项目占地37亩，规划9栋住宅，其中有6栋18F小高层、3栋26-27F高层，总户数户，主推、、、的2T2产品。
土拍情况
年12月1日，保利以底价14.47亿竞得福宗地-59号，楼面地价元/㎡，商品房指导均价元/㎡，土地面积：37.72亩，容积率：2.8，建筑限高：米。
分析：去年最后一场土拍，保利底价拿下了连潘旧改纯商地块，当天隔壁的58号纯商出现流拍，后续传出是因为地块原因，不管实际如何，从那一次开始，福州的土拍已经全面遇冷。
项目由保利拿下，与板块不少项目一样，拉来了招商联合开发，可以说也给了一定保障。
对于地块而言，与南侧桂语映月B区非常类似，地块体量不大，地形方正，开发难度不大。
不过地块指标较高，容积率高达2.8，以为会定位类似望云那样的连廊高层，没想到项目居然设计成了全部2T2板楼，而且6栋还只有18层54米的高度，对于这个设计下面再聊。
从地块规划来看，纯住宅项目，位于连潘，紧邻地铁口，板块目前在售新盘较多，项目楼面价2W，指导价3.5W，没有精装要求，从目前整体定位来说，在区域里面有一定优势。
项目规划
从目前楼盘规划图来看，设计4横3纵，其中18层住宅采用两栋联体楼，项目的容积率2.8，从设计来看，也是直接做满。
作为对比，目前区域有两个典型项目：
1、位于红光村的建发美的君兰和鸣，地块面积58亩，容积率2.。
2、位于南侧的绿城美的桂语映月，地块面积76亩，容积率2.5。
从三个的指标对比来看，君兰和鸣设计成11栋18层住宅，桂语映月B区设计成了3栋16层住宅，6栋25层住宅。
而对比该盘37亩，设计3栋27层左右住宅，6栋18层住宅，为此产生了一个疑问，这样的设计，楼间距到底多少？
查看楼栋图，感觉整个楼间距都不错，不过从地图查看，地块进深米左右，扣除南北楼栋需要预留部分空间外15米左右，按每栋楼栋11米进深计算，大概每个间距在33米左右，(-15-11*4)/3=33。
对于这个楼间距数据，最需要注意的是北侧的1、2号楼，因为南端楼栋高度是78米，同时中间还有一栋3号楼。
当然实际计算肯定有出入，不过项目在高容积率地块，通过高低配设计+联体楼，做出这样的设计，按目前的定位来说算是最贴合板块的。
对比君兰和鸣刚改产品放在红光村，桂语映月改善产品放在连潘，项目结合两者，把刚改产品放在了连潘，同时地块没有精装要求，预计是整个东区目前最贴合客源的项目。
当然按目前的效果图来看，肯定存在较大视觉误差，建议有意向的购房者，可以结合沙盘+实地评估看看。
户型情况
，平米：三房两厅两卫，2T2设计，包心设计，没有过多空间浪费同时搭配宽阳台，不过这样的面积段做2T2，实际公摊预计不低。
主要硬伤在于客卫对着餐厅，三房的整体空间都比较一般，同时客厅两面墙都是卧室入户门，加上朝南次卧还贴着电梯，可以说这个面积段的2T2有自己的稀缺，不过缺点也必将明显。
从布局来看，这个户型位于社区北侧，紧靠地铁站，存在一定噪音和人流影响，同时南侧是高层住宅，采光也有一定影响，可以说社区刚需产品承受了不少不利因素。
平米：四房两厅两卫，大面宽设计，四开间朝南，比较主流的布局，独立客餐厅，卧室也预留了一点空间，主要缺点硬说可能是2T2共用，无法享受独立的电梯厅赠送等，这也是项目的主力户型，位于社区南侧。
平米：四房两厅两卫，大面宽设计，四开间朝南，同样是主流布局，亮点在客餐厅，南北通透，同时做了较大面宽设计，空间感不错，不过从户型来看，预计客厅进深偏短，左侧又是卧室入户门，这个户型位于社区的三栋27层左右高层住宅，预计公摊也不低。
区位分析
项目位于五里亭，优势在于北侧即地铁2号线，可以说纯正地铁盘，当然一路之隔，医院，存在一定影响，加上北侧福马路，也存在一定噪音影响，最近楼盘东侧，即中海金玺公馆北侧存在庙宇风波，多少也存在一定影响。
同时社区南侧，绿城桂语映月是25F楼栋，靠南侧的楼栋需要注意采光，目前连潘基本以次新盘为主，城市界面也改善，板块没有过多配套，不过周边的世欧广场、泰禾广场，都不算非常远。总的来说，区位中规中矩。
价格分析
虽然项目还没蓄客上市，不过土拍也给出指导价3.5W，按目前东区购买力来看，预计也不会采取精装溢价，对比周边看看：
1、桂语映月：纯商盘，带少量公租房，精装均价4W（靠庙楼栋均价3.6W）
2、融侨望云：带一栋公租房，高层精装3.6W
3、首开香悦：带一栋公租房，毛坯均价3.2W
4、中海晋安湖叁号院：小地块，精装3.66W
5、龙湖天璞：已清盘，带一栋安商房，备案价3.3W
6、世茂璀璨天城北区：次新房，带一栋安置房，均价3.2W
分析：对于东区参考项目较多，目前融侨望云，龙湖天璞都做到清盘，从定位来说，天璞部分楼栋也是2T2定位，产品面积段也比较相近，不过天璞是安商房，加上地块不规整，价格也低了2K，对比而言，项目优势相对更明显。
目前区域在售的新盘，君兰和鸣精装价格3.4W，虽然产品定位接近，还有精装，不过区位差异较大。
桂语映月，近期靠庙楼栋的精装均价3.6W，对比而言不算夸张，不过项目门槛太高，区位做改善吸引力并不太高。
目前在售的竞品也不少，比如晋安湖叁号院，精装3.66W已经备案，保利自身的保利云上，主打双地铁前屿站，指导价3.2W，还有首开香悦3.2W在售，加上还有存量的几个安商房。
项目对比来说，在一系列项目里面，产品定位还是有优势，特别对于刚改购房者，地铁的优势还是比较明显，当然目前东区的在售项目过多，预计后续随着库存和竞争加剧，价格不排除还会走低。
楼盘总结
项目位于五里亭，优势在于纯商定位，纯地铁盘，住宅采用2T2板楼，居住体验较高，户型布局也贴合主流，两大央企联合开发，也有一定保障。劣势在于部分楼栋的采光，噪音等影响需要注意，板块自身配套一般，医院影响，同时目前库存较大，上市压力不低。
对于东区的购房者，如之前分析过，今年刚改的项目非常多，对比前两年，区域改善+安商的两头走势，今年楼市变成了橄榄型。
肉眼可见的刚改新盘扎堆，不少还是纯商，而且基本都有地铁加持，户型布局也很主流，可以慢慢比价，慢慢选。